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重回十强后,凌克如何化解金地的盈利走弱难题?
日期:2021-04-21 11:08  人气:
4月19日,金地集团(600383,股吧)召开了2020年度成绩阐明会。 尽管“平衡展开观”一词在会上屡次被管理层提及,但金地仍然难逃盈余才能走弱的窘境。 ......

4月19日,金地集团(600383,股吧)召开了2020年度成绩阐明会。

尽管“平衡展开观”一词在会上屡次被管理层提及,但金地仍然难逃盈余才能走弱的窘境。

年报显现,2020年金地完成签约出售金额2426.8亿元,同比增加15.2%;完成经营收入839.82亿元,同比上升32.4%;归母净赢利103.98亿元,同比仅增加3.2%,增幅较2019年同期缩小21个百分点。

第三方数据显现,2020年金地合约出售额排名职业13名,间隔十强门槛仍然存在近360亿的距离。2021年局势,其加大马力重回十强,随后2、3月份凭仗出售端发力守住十强座位。金地的回归,也意味着“招保万金”时隔多年后总算齐聚十强。

尽管2020年金地在营收和赢利方面完成双涨,但盈余才能转弱的痕迹仍然无法忽视。近年来,金地为了冲刺规划,挑选大幅下降权益占比以完成规划增加,现在,不断走弱的盈余目标跟不上规划增加的脚步,成为了金地规划增加中支付的“价值”。

权益土储占比低

不同于一些运用杠杆去撬动规划的房企,金地挑选下降权益份额的方法扩展规划。

2016年,金地以1006.3亿元的出售金额牵强跻身“千亿阵营”,可是对其来说,千亿之后的展开潜力显着缺乏。数据显现,2018年-2020年间,金地出售金额一直在“招保万金”中排名垫底。

为了缩小与其他“三兄弟”的距离,金地加快了拿地脚步。

2016年-2020五年间,金地的总土储面积别离为2950万平米、3770万平米、4400万平米、5233万平米、6036万平米;新增土地储备别离为533万平方米、1300万平方米、1072万平方米、1688万平方米、1657万平方米。

可是,这些新增土储的实在含金量并不高。其对应权益土储别离为1500万平米、1930万平米、2300万平米、2802万平米、3203万平方米,权益占比别离为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%,这一份额显着低于同档位房企。

引进协作伙伴一起出资拿地是导致金地权益土储份额低的原因之一,尽管协作拿地能够共担危险,可是过低的权益土储也拖累了金地的盈余才能。

2020年,金地不只归母净利增速低于营收增速,并且毛利率也呈现了下滑至33.56%,同比下降7.7%。

“跟着处于商场下行期的出售项目逐步进入结转期,整个职业的毛利率水平都将回归至正常水平,公司2020年归纳毛利率下降了7.7个百分点,一起表外结转项目的结转规划略有上升,可是赢利率也有所下降。归纳以上要素,公司2020年权益净赢利同比略有增加,但增幅小于经营收入增幅。”管理层在成绩会上表明。

关于金地权益占比过低对公司的影响,贝壳研究院研报以为,“金地权益占比低于同档位房企平均水平,低权益占比将会影响房企实践赢利水平,金地在未来项目运营中存在主导权下降与赢利下滑的危险。”

华北地区增收不增利

年报显现,2020年金地完成经营收入增加首要是因为结算规划增加。陈述期内,房地产事务结转收入751.78亿元,同比增加30.99%。

分区域看,华北、西部、东北、东南的经营收入及经营本钱别离较上年增加起伏较大。年报中解说称,首要因为该区域房地产项目结算面积增加;华中区域的经营收入及经营本钱别离较上年下降起伏较大,首要是因为该区域房地产项目结算面积削减。

华南和东南区域为金地别离贡献了29.4%和23.1%的营收,同比增幅别离为14.78%、77.98%,但毛利率却比上年别离削减4.21个百分点和12.05个百分点。

其间,营收增幅最大的华北区域,毛利率却呈现下滑。财报显现,2020年,华北地区完成经营收入75.3亿元,较2019年同比增加149.62%,经营本钱49.39亿元,同比增加198.61%,毛利率削减10.76个百分点。

对此,管理层表明,“华北区域2020年结转毛利率34.41%,毛利率水平体现尚可,金地在北京、济南、石家庄等地项目体现收益状况体现较好,但受京津冀商场调整影响,毛利率同比有所下滑。”

谈及怎么改变毛利率下滑的局势,管理层表态,“首先在出资上一直坚持谨慎与审慎,其次在产品力、本钱上继续提高竞争力,完成更多溢价。再者在营销上,严控分销运用,节省营销费用。最终在出售策略上,因城施策,经过拟定合理的出售策略,展开出售举动,完成出售与赢利的均衡增加。”

“三道红线”悉数合格

与赢利缩水不同的是,在财政方面,金地是为数不多坚持从未“踩线”的“三好生”。

面临“三道红线”职业融资监管新规,金地集团董事长凌克称,公司一直坚持平衡展开观及稳健的财政方针,留意操控负债危险,在历史上也未打破过“三道红线”目标。

到2020年底,金地除掉预收款后的资产负债率为68.5%,净负债率为62.5%,非受限现金短债比为1.21。三项目标悉数合格,稳居“绿档”企业。

别的,2020年,金地持有货币资金合计541.97亿元,其间受限资金为0.35亿元,除掉受限资金后对一年内到期的有息负债的掩盖倍数约1.21倍。

未来融资方案方面,管理层表明,“债款增速将操控在15%之内,在国家“三道红线”等房地产职业管控要求的指导下,合理管控负债规划的增加,一起合理调配揭露和非揭露、境内和境外等融资形式的占比。”

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