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地产股投资的反向信号!下一轮业绩明星很可能是这几家!
日期:2019-08-05 08:41  人气:
在7月29日,北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会,要求合理控制房地产贷款投放后,有报道称,开发商已经开始暂停拿地。而国家统计局公布的数据进一步显示......

    在7月29日,北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会,要求合理控制房地产贷款投放后,有报道称,开发商已经开始暂停拿地。而国家统计局公布的数据进一步显示,今年上半年,全国成交的经营性用地比前一年减少了27.5%,地价款缩水27.6%。

  相比前几年土地市场成交的火爆,今年的土地市场可以算得上是一个熊市。任志强说,房地产赚钱的一般规律是熊市拿地,牛市卖房。能在熊市买到大量土地的开发商,最后都能取得高速成长,成为业绩明星。最明显的案例莫过于融创中国,在2010年上市后,融创先后在2012年、2014年两年的市场小年大量“吃进”土地和项目,最终让公司由小变大,一跃成为龙头房企。

  今年也有一些开发商,在其他企业没有能力拿地的时候,逢低购入大量地块。按照房地产市场的一般规律,这些熊市大量买入地块的开发商很有可能成为下一轮的业绩明星,以及高速成长的明星企业。那么,这些企业有哪些?他们为什么又能够在其他家企业不再拿地的时机,有能力买入那些高价值的土地呢?

  已有多家房企融资被叫停

  按照上述银行业金融信贷结构调整优化座谈会的要求,各家商业银行要加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为给出监管和提示。

  一家地产商的财务总告诉和讯房产,对于那些杠杆高管的房企,上交所和深交所甚至已经暂停了公司用以借旧还新的发债额度。此外,银行间市场的窗口指导,也建议不向这些企业提供贷款。不仅如此,整个房地产行业境内外发债的新增额度都已经收缩,开发商融资的难度正在变得越来越大。

  有鉴于地产信贷融资收紧的大背景,因此才不断有房企暂停拿地的传闻发生。而土地市场的成交小年,也因此形成。杭州,是整个上半年全国土地市场的成交金额之王.。克而瑞的统计数据显示,这座长三角的科技之城上半年土地出让金总收入达到1421亿元,但是平均楼板价是15271元/平米,比2018年的平均楼板价微降了2%。

  中国指数研究院的报告进一步显示,上半年土地成交的平均溢价率只有23%,而去年平均溢价率达到40%以上。

  在土地市场趋淡的大背景下,滨___(002244)成为了杭州土地市场的___,项目涉及杭州核心区域的上城、西湖,以及发展潜力较大的余杭、萧山等板块。尤其是在五六月,整体房地产信贷市场收紧之后,滨___通过收购,以及公开市场的拿地,在杭州及温州、义乌等地拓展了多个项目,成为五月份以后土地市场的一大买家。

  和滨___的情况一样,美的置业、越秀、金科等房企,均在五六月份,其他房企暂停或者减少拿地之时,开始大面积出手,购进了很多优质土储。这些企业在土地的“熊市”出手,让人们仿佛依稀间看到了崛起前的融创。自然而然,也和当年的融创一样,有了各种质疑的声音。其中,多是认为大量购买土地,会导致这些房企的负债率高企。

  运营带动业绩增长

  “监管层放出的信号(指对高杠杆企业暂停贷款),其实说明未来地产行业的增长,将从靠金融杠杆带动增长,转向由经营价值创造增长。”一家地产商的中高管领导,就近期监管层收紧房企融资一事评论说。

  和上一轮房企靠金融贷款“熊市”拿地,扩大规模不同。现在还有能力拿地的,多是负债率较低,

  滨___,是其中一个比较有典型性的案例。在2014年-2017年,当很多房企拼命加杠杆扩充公司规模。滨___却主动严格限制贷款规模。截至今年3月,公司的权益有息负债规模仅291亿,有息负债和净资产的比例,被严格要求限制在2以内。此外,滨___的资产负债率(扣除预收款)也比较低,只有45.58%,,在行业内属于负债率偏低的企业。

  鉴于滨___的信誉、经营能力,以及优秀的资产价值,滨___的融资成本实际一直处于偏低水平。在上半年,滨___曾连续发了两笔短期融资券,第一期的利率是5.3%,第二期的利率只有4.1%,预计上半年平均的融资成本由去年的平均5.8%,降至5.6%。而克而瑞此前统计的数据,上半年房地产企业平均融资成本曾上升趋势,30强房企新增融资的平均融资成本已经达到7%,50强房企的平均融资成本已经达到7.7%。

  相对低的负债比例和融资成本,让滨___有能力在土地市场拿到更多优质的土地,为下一轮业绩的高增长奠定基础。

  不仅仅是滨___,在今年因为业绩和分红,成为港股投资者新宠的美的置业在信用评级提高,以及融资成本不断下降后,开始在土地市场发力,5-7月份连续买入多幅热点城市的热门地块。

  资料显示,今年年初,美的置业的第一次发债的票面利率是7%,7月17日借贷的利率已经下调至5.2%。与之相对的是,评级机构对美的置业的发债评级由AA+,提高至AAA。

  和美的置业、滨___情况相似,近期在土地市场动作频频的越秀地产,也因为良好的财务状况,可以拿到的极低息的借款。公司五月份发行的总额25亿元的3—5年企业债,票面利率仅3.85%-3.93%。

  从越秀、美的置业和滨___近期的动作看,近期监管层对房地产信贷的收紧,很可能成为这些企业的机会,能够在熊市拿地、牛市卖房,实现利润和规模的双扩张。

 
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